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국내투자이야기

강남3구 아파트 살때인가 팔때인가(일)2019-11-03

by 오렌지 오렌지훈 2019. 11. 3.

강남3구 아파트 

살때인가 팔때인가

(일)2019-11-03

강남 3구


요즘 분양가 상한제시행

대입 정시확대등 이슈로

부동산 가격이 서울등

강남3구는 천정부지다.


과연 강남아파트를

사야하나? 팔아야 하나?


모 칼럼을 읽어보니

강남 아파트 팔아야한다는

이야기가 있어 포스팅한다.


현재 강남 부동산 시세는

8부능선 어깨정도까지는

오른 것 같다고 한다.

도시와공간 대표인 

곽창석씨는

팔아야 한다고 말한다.


현재 강남3구 부동산은

매물은 없고

살 사람만 있다는 것.

내년부터는 양도소득세가

달라지는데 1가구 1주택

이라고 하더라도

거주하지않고 있다면

고가주택에 한해

장기보유특별공제혜택이

현재 80%에서 30%로

-50% 감소됩니다.

그만큼 세금 부담이

늘어나는 것이다.


세금보다 더욱 하락세를

전망하는 이유는

고가 부동산을 소유한

사람들의 소득이 끊기는

사례가 늘어나는 소위

고령층 은퇴자들의 증가죠.


결국 소득은 줄어드는데

2005년도 그랬듯이

종합부동산세 중과세가

문제가 될 거란 얘기다.


평당 1억원인 반포 중형

아파트 1채가 35억이라면

종부세와 재산세가 

2,000만원이 되는데

내 후년에는

 더 늘어나게 된다.


전문가들은 종부세 부담이

올해 말 피크를 보이고

내년부터는 매물이 

점차 증가할 것으로 

보고 있다. 


 현재 부동산시장

과열증상이 시장관성으로

조금 더 갈수 있더라도

12월 종부세 고지서를

받아보면 마음이 달라질 것.


소득없는 고령층이

1년에 쓰는 돈이 

2천만원인

사람들도 있을텐데

세금만 2천만원이 

넘는다면

덜컥 할 수 밖에 없다.


강남아파트는 

향후 4년정도

10~20% 상승여지는

있겠지만 꼭지일

가능성은 높다는 것.

어깨에서 팔아야~

금융위기(2008년)

직전 부동산은 꼭지였다.

하지만 그때 팔고 나갈수

있었던 사람이 얼마나 될까

순식간에 상승과 하락이

진행되어 교체기회가

없었다.  항상 교체시기는

꼭지보다는 어깨정도에서

팔아야 덜 오른것으로 

갈아탈 수 있고 오른뒤엔

살 기회가 없어진다는 것.


부동산가격은

공급과 수요의 원리~

올해부터 아파트공급은

줄어드는 구간으로

접어든다. 그런면에선

상승세를 예상할 수도

있겠으나 신규공급은

줄고 종부세등 세금으로

기존 주택의 매물이 

늘어날 수있다는 점에선

상승을 제한할 여지가

있다는 것이다.


다주택 보유자들은

세금때문에 팔아봐야

남는게 없는 장사니까~

한마디로 보유세 내면

부동산이 2배 올라도

양도세와 보유세 내면

아무것도 없다는 것.


부동산의 상승장이

끝나게되면 침체장이

오겠지만 결국 버틸여력이

있는 사람들은 작은 상승세가

올때까지 버티겠지만 

여력이 안되는 사람들은

결국 버티다 최악의 상황에서

떨어져나가게 된다.


평당 1억을 홋가하는 시세가

어느 누군가에겐 좋은

투자처라고 생각되겠지만

누군가에겐 물량을 

떠넘기고 빠져나오기

좋은 시기라고 

생각할 수도 있기에

 조심스럽다.


전세를 구하는 분들은

대출이 끼어있는 집들을

조심해야 할 싯점이다.








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